• 王业强:土地流拍是信号,一二线城市房价将回升
  • 资讯类型:城市规划  /  更新时间:2019-03-21  /  浏览:99 次  /  

王业强:土地流拍是信号,一二线城市房价将回升

2019/03/20 13:55搜狐智库

撰文/张骞

据中指研究院18日披露的数据显示,上周40个大中城市的土地成交总量下滑逾七成。国家统计局发布的2019年1-2月份全国房企购置土地面积、成交价也均有2位数的下降。

土地成交量是观测房地产行情的一个基础指标,反映了房企对市场的预期,这在不同层级城市间反映地尤为明显。

来自诸葛找房数据显示, 2018 年全国土地流拍率创历史新高,共流拍土地 1808 块,较2017年大幅上涨93.16%。其中,一线城市流拍土地 21 宗,二线城市流拍 519 宗,三四线城市流拍 1268 宗。

土地流拍反映了什么?对未来房地产市场有什么警示意义?搜狐智库就此连线了中国社会科学院城市发展与环境研究所,土地经济与不动产研究室主任王业强。

王业强认为,土地流拍是一个信号,房地产市场处在一个下行的趋势,2019年房地产市场将会呈缓慢增长,但不同地区表现也会有所分化。“一二线的热点城市,由于前期调控过严,未来房贷、行政性措施放松,价格会有所回升,“

”三四线城市及其他非热点地区,相对缺乏人口、产业的支撑,棚改货币化政策也在退出,加之前期已经透支了涨幅,未来会面临很大的下调压力。“

王业强表示,从微观看,土地流拍现象增多反映了企业财务压力,以及对市场预期的下调。受整体经济下行压力和政策收紧,房企去年来各类销售指标一直在走低,商品房的销售面积同比下降了3.6%,销售额增速也创下2015年6月以来的新低。

“市场的不景气,影响了企业拿地的决策。另一方面,居民房贷也降温,销售回款慢,溢价率也偏高,都增加了企业的资金压力,”王业强说道,

实际上,2016年下半年开始,房地产企业融资渠道就被收紧。彼时上交所、深交所、银监会、发改委先后发文,从分类监管标准、限制发债、限制贷款等方面收紧房企的融资渠道。到2018年,随着对房贷政策全面从严,房企从资金端到资产端的现金流大幅度被挤压。资金压力成为本波土地流拍的重要原因。

王业强进一步分析,“在商品房用地供给上,也存在一些限制,比如加大建设租赁房 、共有产权住房、经济适用房,都一定程度上减少了商品房用地,”他补充道,“一些土地配建政策,如开发商需承担幼儿园、绿化公园等社区公共项目的建设,以及‘竞自持’的规定等,都对开发商的拿地热情起到一定的抑制。“

常理来说,土地流拍会直接导致财政收入的减少。但2018年全国卖地收入6.5万亿,创下历史新高,土地收入仍然占到地方预算收入的2/3。说明政府为避免财政收入的大幅减少,增加了土地供应。综合WIND数据显示,2018年土地供应同比涨近10%,增幅集中在住宅用地的供应。

对此,王业强表示,增加土地出让量不可持续,因为出让越多,底价越低。在开展全面减税降费的现阶段,房地产仍是相当长一段时间内地方政府收入的重要支柱。房企融资和居民信贷还会有进一步的放松趋势。

“越是经济欠发达的地区,对土地收入的依赖越大。再加上现在的全面减税降费,收入再度缩水,地方债务问题可能会增加,未来这些地方的财政会面临较大的压力,”王业强分析道,“房地产对地方财政还是很重要,预计会出台一些鼓励措施,包括对房企融资、居民的购房信贷刺激。”

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