• 2019房地产展望:比2018好,但不要指望“老配方”
  • 资讯类型:城市规划  /  更新时间:2018-12-26  /  浏览:367 次  /  

总体而言,2019年,房地产是一个“稳”年。

2019房地产展望

  最近的三类事件,基本都在验证我们之前对政策的判断,这篇文章开始,我们对2019年乃至以后几年进行一些粗线条的探讨。

  一是中央经济工作会议,确立了“温和宽松”的经济政策逻辑。

  二、昨天住建部关于房地产“三稳定”政策基调,确立了“五限令”行政类调控步入边际宽松。

2019房地产展望

  三、珠海、菏泽、广州、杭州的“微松”,确立了“三稳定”在各地已经进入实务阶段。

  对于2019年的宏观经济政策、房地产政策走向——至少是7月31日之前的政策走向,基本上都很明朗了。

  关于政策、关于房地产,我之前做了很多预判。过往的文章不需赘言,单列一篇:《今时今日,房地产调控既不能强刺激,也不能强打压》,这篇文章,我判断房地产大的政策精神是“稳”——不会是休克疗法。这次住建部的政策精神,即是如此。

  但再往前溯,我还有另一篇文章,《论“夜壶”之不可再启》,这篇文章,我判断宏观经济政策、房地产政策都不会、也不能再有“大水漫灌”。这次中央经济工作会议的政策精神,亦是如此。

  这样的政策逻辑,是需要非常好的拿捏分寸感的。中国经济的2019,就像是走在独木桥上,你要展开双臂保持平衡,向左偏太多或者右偏太多,都会极危险。放松的多了,房价有可能再度大涨起来,那么就是前功尽弃。收紧的多了,那么就不是L型,而是“打死老虎的杠子”了。

  2019年的政策精神,展示的是决策层的这样一种企图:政策一方面要释放适度刺激的信号,但另一方面又不能违背过去几年持续在进行的去杠杆、调结构的初衷。在“稳增长”与“去杠杆”之间,需要做出一个艰难而狭窄的平衡。

  这个最终取决于,中国经济想要得到一个什么结果?

  我们经常说,每一年都是最困难的一年,但坦白讲,我认为2019年的确是“最困难”的一年。2018年不是,2018年是下摔的一年。这个“最困难”,表现在:它应该是“中国转换经济增长动能的关键一年”。做好做不好,这一年无比之重要,可以说决定了未来。2019年最为不同之处在于:这一年是我们被逼着“不转型不可”的一年,原来的拖延再也无法继续了。国内的政治、经济环境都决定你不能再使用过去的配方,而新的配方又面临着日益浓烈的“逆全球化”的狙击。给到我们的选项并不多,稍有不慎就会倒下去。

  总体而言,2019年,是一个“稳”年。

  对2019年的判断,有几点框架性的认知,我认为非常之重要。

  第一点,不会、也不能再有大水漫灌,不要对老配方抱有新幻想。

  我对中国房地产的未来从来都不悲观,如果不再一次进行货币刺激的话。我在之前的文章里谈过:如果再行货币刺激,一定是中国经济的大灾难。

  原因很简单,一是因为2015年以来的货币刺激,证实了它只会空转,已经进不了实体了。货币刺激带来的边际效应已经极低,再大开水龙头也很难实现经济的转型。二是之前的经验教训,央行也好,中央也好,都非常警惕。如我之前所言,中国如果现在再一次重启夜壶,会带来房价的“第三轮”大涨,会引发社会整体性失控的危险。

  理想的状态就是温和宽松——什么样叫温和宽松,按照盛松成的说法,M2=GDP+CPI+2-3个百分点,也即11%左右。不是2015年之前,扩张的太狠,也不是2015年之后,收缩的又太狠。

  这个温和宽松期,可能还不止于2019年,有可能会持续到2020年以后。

  这是我们判断未来的一个重要的思维。

 第二点,2019年大城市的房地产会比今年好。

  注意几点。

  今年的房地产,是一个过山车,上半年升,下半年摔。现在是进入了下行通道,还没有看到止跌回稳的势头。接下来预计市场情绪会展开复苏,但表现在盘面上尚需一段时间。在2019年,市场会逐步企稳,会是一个由坏到稳再向好的表现过程,全年应该是一个上升的市场。

  政策会表现为“弹簧式松紧”。接下来,会有很多城市,陆陆续续展开“去行政调控”,2018年出台的400多次调控要先去掉一半才行。但这个松动,不会是“根本性”的(取消“五限令”)——“五限令”就是长效机制的一部分,将长期存在。各地会根据本城的实际情况,进行量化松动,房价危险的地方就松动一下,有涨的迹象就收紧一下。判断的准绳是:不能涨、拒绝跌,稳。房地产的温和宽松,也将如经济政策一样,有可能不止于2019年。

  经济下行,房价依然会上涨。经济下行,是不是房地产就不行了。并不是。2010年之后,中国的GDP增速一直在下行,但一样发生了2015-2017年的暴涨。直接原因是货币刺激。如果你不刺激,它就不一定涨。如果你刺激得多,它就涨得多。流动性的松紧,直接对房地产有显著影响。

 第三点,不要指望有暴涨。

  在上面两个思维之下,2019年也好,以后也好,可能我们会迎来的一个“温吞吞的市场”,房价整体表现为和GDP差不多的涨幅,就像2011-2014年的市场那样。这是“稳预期”的真正要义。

  有两个论据大致可以支撑上述判断。

  一是政策导向。如上所言,“温和宽松”的经济政策,和已然成型的“五限令”管制,是无法支撑起来房价的再度暴涨的。

  二是市场自身的调整需求。我们要注意到,所谓的“房价永远涨”是不存在的。规律都一样,有涨就一定有跌。回头撸一撸,你就能发现,每一次房价暴涨之后,都会有好几年的煎熬期。过去的11年里,就发生过两轮。比如2009年深圳房价暴涨1倍,随后迎来2010-2014的温和市,一直到2014年底。到2015年深圳房价又涨1倍,随后一直温和调整到现在。这个期间,每次都有差不多四五年的时间。房子整体上的涨幅也都有,但基本和GDP差不多。

  这一次也会如此,市场本身的运行周期还没有结束,仍然需要一些时间来消化2015年的涨幅。

  当然,有一种情况要撇除,跌得多的局部优质地段或个盘,可能会在市场回温之后,升得多。这个恰恰是我们一直以来提醒的个盘机会,调整期会经常出现“超跌杀”,有些优质盘可能会因为业主的资金链断裂,大幅杀跌(比如前天刚刚说的中旅国际公馆案例),能不能抓得到,既看运气又看能力又看性格。

 第四点,企业要好好利用这个窗口期。

  对于中国的房地产而言,2018年将是一个重要的“分水岭”,这一年,确认了中国即将展开“有中国特色的住房模式”的探索,这个探索我写在了《中国正在形成自己的“住房模式”》这篇文章里,它决定了中国头部房企未来的规模边界,也决定了房企转型换赛道会成为普遍动作。从2018年的情况看,中国单一房企“即售业务”的最大规模止步于“万亿”之前,将有望被验证。

  今年,对于房企而言,是“活下去”的一年。明年,是获得“喘息之机”的一年。这一年,最重要的任务,将不会是“活下去”,而是储备更多的资金逐步探索新的业务。

  对房企而言,我认为未来的大方向将是:由“快周转”模式逐步转为“低负债”模式。这个过程或许会出现机会主义导向(比如明年宽松了,你又去拼命拿地),但大趋势不改。

  因此,在2019年,建议主流房企不要再抱有侥幸心理,依然是要尽量的利用这个窗口期,多卖点房子,少拿点高价地,储下更多的资金,帮助企业抵御未来的比较长的房地产限制期以及不可预知的黑天鹅风险,并为新业务探索提供充沛的资金供应和试错成本。

  第五,不要离开大都市房地产。

  企业策略与个人策略是完全不同的,这是我们要注意的。房企干房地产,是老本行,就跟我开号写文章一样的,不管房价涨也好跌也罢,都要干活的。他们看重的是自己在这个行业的竞争能力有没有丧失,而不单单是价格波动。比如你看空调行业,格力+美的+海尔,三家干到了70%的市场份额,你说这个行业还怎么干,但是他们还是会干。我是个码字儿的,房价涨也好跌也好,我都会继续写下去,除非那个神秘的部门老删我。

  但个人买房子,不一样,无论是自住还是投资,都会考虑涨跌。在未来的温吞吞的市场里,我依然建议自住也好,投资也好,买房还将是最划算的选项。主要是因为,一、买房子的门槛太低了,买白菜的老太太都能说个一二三,可比股票容易多了,你说个ROE老太太就疯了。二、安全性高,波动周期长,遇到崩盘的概率低。三、它有杠杆,房价涨5%和股价涨5%,你的回报率完全不一样。控制好你的家庭负债,买房子是永远都要比股票好的。四、个人极难具备多重投资的选择能力,房地产、股票、债券、黄金、美元、字画、比特币等等,每个行业都需要极高的专业,你不要看别人每年的总结,对你没意义。你做任何一项投资之前,要先问自己:我懂不懂?房地产是最好懂的一个。

  未来的市场是个分化的市场,2019年更将是。中国太大,不要一盘棋去看大势,就是深圳,也不要一盘棋去看。大的策略是:都市圈内的房地产,依然会有长期增值空间。

  但其中,不同的城市、不同的地段、不同的物业类型,都将会有不同的表现。选择什么样的类型,需要非常细致的分析。

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