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杭州二手房价较6月相比有7成下跌!老破小降幅达10%以上!
类型:本地楼市  日期:2018-12-06  浏览:44 次  评论:查看评论

都说6月是杭州楼市的一个转折点。

  首先是土拍市场上风声鹤唳,流拍,底价成交屡见不鲜,全国性大房企已经很少在杭州拿地。这种情况下,二手房怎么办?当然是降价。

  据透明售房网数据显示,自2018年6月以来,杭州的二手房成交量持续下滑,直至上个月(11月)才出现回暖的趋势,而在传统“金九银十”两个月共计成交了6159套,不足6月成交量的七成,实属“凉凉”。

  杭州全市6月-11月成交数据统计(数据来源:好找房)

  那么,在这波下调的行情中,究竟哪些板块降幅最大?哪些板块却逆势而上呢?

  40个样本板块中

  有10个上涨29个下跌

  我们透明售房网中抽取了40个热门板块的样本数据,发现有29个板块11月成交均价较6月呈下跌趋势,降幅最大的为浦沿板块,降幅达18.7%;同时,还有10个板块的成交均价呈不同程度的上涨,涨幅最大的为钱江世纪城板块,达26.21%。

  总体来说,杭州的二手房价格开始往新房价格体系靠拢,具备倒挂红利的板块开始逐渐消失,一些老小区或投 资客较多的板块跌幅最为明显,而一些次新房较多的板块反而在逆势中“杀出了一条血路”。

  杭州40个热门板块6月/11月成交均价涨幅榜(数据来源:好找房)

  主城区老破小达10%以上

  投 资客多的板块最先扛不住

  从表格中可以看出,杭州主城区大部分老小区板块,例如:三塘、朝晖、翠苑、大关等均呈现不同程度的回调。

  主城区部分小区6月-11月成交均价表(数据来源:好找房)

  据业内人士表示,老破小是最反映二手房市场行情的一类产品。在行情好的时候,由于面积小、总价低、离市中心较近,这一类产品往往成为刚需的过渡首选;而当市场行情下跌时,老破小的一些缺陷就很明显:没有楼梯、小区环境差、停车难等等。这些没有特别好学区加持的老破小,就成了降价的前锋。

  此外,九堡、下沙、临平新城等投 资客较多的区域,也纷纷开始下跌。

  例如位于临平新城的东海水景城,在2018年6月成交了一套129方的房源,实际的成交价格为2.67万/㎡,而5个月后,同小区的一套90方房源,仅以2.37W/㎡成交,降幅达11%。

  东海水景城6月/11月成交详情(来源:兔博士APP)

  杭州的钱先生在早期置业时买入了九堡的泊林印象,但是随着家庭成员的增加,想将160方的房子卖了置换一套60方,一套120方。

  “当时5.6月份摇号刚开始,很多新盘中签率都特别低,一波波人来看房,中介让我650万卖了,我却还想再等等,”钱先生回忆说,“从7月份开始,行情一下子就冷了,看房客户很少,一个月就2组左右。”

  据数据显示,泊林印象在11月成交的一套88方均价为33929元/㎡。

  “不过我的置换需求不着急,(挂牌价)先挂着吧,而且最近感觉又有回暖的趋势,上周就有6组客户来看过我的房子。”钱先生最后补充道。

  浦沿跌幅最高达18.7%

  或与商业项目成交量大有关

  而在统计的数据中,让人意外的是滨江浦沿板块竟然跌幅最高,达到了18.7%,

  据了解,在浦沿板块中,超级星期天、天鸿君邑、逸天广场等项目均带有体量不小商业类的项目,如果商业类项目的成交量较多,则对板块内的住宅均价水平会产生一定的影响。

  从板块内具体的成交项目来看,仅11月份,天鸿君邑小区成交的3个项目均为公寓类项目,成交均价为1.6万/㎡-1.8万/㎡不等,而西面的逸天广场也是一样,11月份成交的2个项目均为商业项目,成交均价在1.8万/㎡-2万/㎡不等。

  天鸿君邑/逸天广场11月成交数据(来源:兔博士APP)

  杭州新浪乐居主编上官剑表示,在分析板块成交涨幅的时候,不能仅仅只看数据来判断升降,一些差异性的产品成交也会导致板块内成交均价的波动,例如11月份浦沿的成交均价,明显是受到了商业性产品大量成交的影响。

  次新房密集板块逆势上涨

  学区房坚挺已爬上8万均价

  在40个抽取样本中,有10个板块的成交均价不降反升,占比达25%,其中未来科技城、桥西、钱江世纪城这三个板块的涨幅最大,最高达26.21%。

  的确,作为次新房较多的板块,在市场行情普降的情况下,抗压的优势表现得更为明显。

  住在桥西的李先生和一家六口住在远洋大河宸章一套200方的4室里,随着两大孩子长大需要更多的独立空间,他把给父母单独买一套房的计划提上了日程。

  “从3月份开始看房,一直觉得价格太高没下手,最近二手房回调,又比较急,就下单了。”李先生说,“最后成交的单价是5.5万/㎡,还是比较满意的。”

  据了解,该小区位于桥西核心区,东临京杭大运河,北面即为卖鱼桥小学文澜校区,且距离地铁5号线大运河站仅300多米。再加上楼盘品质、物业等因素,一直是板块内置业家庭的首选楼盘。

  该小区内的89方一直非常热销,挂牌均价都高于6万/㎡,且从7月开始,一直呈上涨的走势,几乎未受到楼市波动的影响。

  远洋大河宸章6月-11月成交/挂牌价格走势图(来源:兔博士APP)

  值得注意的是,在逆势涨价的板块中,学军板块也算是一支独苗。

  在传统意义上,西湖区是杭州学区较好的行政区,而学军更是其中重中之重的板块,其中距离学军小学求智校区的文二新村成交均价一直居高不下。

  2018年11月7日,该小区内一31㎡的房子甚至以均价113912元/㎡成交,总价348万。

  文二新村小区实景图

  “学区房的流动性好,特别是小面积的学区房,一般单价会更贵。楼市涨它涨,楼市跌它还是涨。”某中介工作人员表示,“随着二胎家庭的数量增多,学区房的成交周期也长了起来,市场上的挂牌的房子越来越少,能不贵吗?”

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