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该不该买房,何时买,郁亮等房地产大佬的看法值得参考
类型:房产知识  日期:2018-12-04  浏览:68 次  评论:查看评论

房地产真的到拐点了吗?未来几年行业会向何处去?什么时候可以买房,该在哪个城市买?近期,一些房地产大佬说出了他们的观点。

  房地产真的到拐点了吗?未来几年行业会向何处去?什么时候可以买房,该在哪个城市买?

  近期,一些房地产大佬说出了他们的观点。

  万科董事局主席郁亮:

  万科的投资将集中于核心都市圈

  因为万科秋季例会上的一句“活下去”,在今秋的房地产市场引发了一阵轩然大波。近日万科董事局主席郁亮表示,其实还有后半句,就是万科不仅要活下去,更要“活得好”。  

  郁亮表示,“活下去”是对公司内部说的,企业要有忧患意识,把问题想得艰苦一些,困难一些,没有什么坏处,如果准备不足,反而会出问题。

  在郁亮看来,从全国范围来看,住房全面短缺的时代基本结束了,但是不平衡、不充分的问题还很明显,比如像上海、杭州等大城市,不一定完全解决了房子短缺的问题。房地产行业还有相当大的发展空间,但要求提高了,从未来发展方向来看,人们所需要的东西,不只是房子本身,也需要房子里面的内容,就是围绕美好生活的各项服务。房地产企业的赚钱方式与以前不一样了。

  郁亮还指出,在投资方面,万科的发展配合国家战略,进一步向核心都市圈聚焦,在核心都市圈以外,万科的投资都会非常非常慎重。万科不按一线城市、二线城市、三四线城市划分,关注的重点是粤港澳大湾区、长三角、京津冀等经济圈,当然也包括武汉、西安等中西部核心都市圈。

  阳光城执行副总裁吴建斌:

  寒冬已来,不能心存侥幸

  中国房地产经历了30年的发展,起起伏伏,整个规律来看,可以总结为大约每3年一次变化,但基本都是一浪高过一浪的趋势。不管好一年、差两年,还是差两年、好一年,每次变化之后,无论从总量还是价格方面都会有巨大的增幅,这是基本的规律。因为国内的房地产市场是一个政策市场,很多时候都有一只“有形之手”在管理这个市场。

  目前的政策环境,我相信起码还会延续一年多的时间。这次调控我觉得最大的可能性就是时间换空间,也就是我们国家要推行房地产市场的长效激励机制。什么是长效激励机制?各个方面其实都是很清楚的,国家想让房地产市场价格基本上保持稳定,倒逼更多的资金流向长租公寓、福利房的市场,这个倒逼不是一两天的事情,可能需要一两年的时间才知道有没有效果,这可能是这次调控最核心的出发点。

  如果是这样,房地产公司特别中小房地产公司会遇到很大的困难。因为前两年房地产市场真的不错,特别是2015年下半年到2016年,整个房地产市场蓬勃发展,这种情况下很多企业把杠杆提得很高,杠杆提高之后买地。可是,突然之间买地之后建造的房子卖不了了。价格受到限制,销售受到影响,十分难受。

  所以,我的结论是房地产虽然没到冰河期,但到了寒冬期,现在的销售价格上不去,甚至做了促销让利之后仍然卖不出去,销量从5、6月份开始一路下滑,无论是大房企还是小房企都遇到了这个问题,导致现金流非常紧张。另一方面,整个行业的融资环境仍然没有宽松,而且短期是没有办法改善的。

  这种形势下,如果中小企业不敏感,以为这个市场会复苏,以为这个市场还会增长,就会变成“温水煮青蛙”,慢慢死掉或被淘汰。

  旭辉集团董事长林中:

  2019“稳”,2020“转”

  1到3年是非常短的周期,中周期是5到10年,长周期则是10年以上。2019-2021年是一个短周期。

  2019年我要用一个主题字就是“稳”,2019年一共有七个稳。

  第一个稳量。即使预测2019年比2018年交易少5%,还是非常大的量,整个房地产的交易金额也能到12、 13万亿。

  第二个是稳价。全国的均价企稳,甚至略有上升。不同的城市基本上都能企稳。

  第三个稳投资。2019年的房地产投资的增速还是能维持6%左右。

  第四个稳杠杆。2019年房企杠杆会稳中有降。

  第五个稳增长。前40强2018年1—11月,维持37%以上的增长,2019即使增长放缓,但仍是可持续的。

  第六稳预期。2019年大家对房地产中长期的发展会越来越有信心。

  第七稳政策。分城施策、价格管理这个政策会运行很多年,2019年的政策也会比较稳定。

  2020年的主题字是“转”,很多东西会发生变化。

  第一个政策可能会稍微宽松,甚至有一些鼓励行业发展的政策出台。因为经过2019年以后整个房地产行业已经很稳,所以过紧的一些政策可能会逐步退出。

  第二个市场会转暖。我们相信2020年的市场会比2019年要好。

  第三个就是供需结构会转好。之前潜在需求比较大的地方供给不足,需求不够大的地方则有库存的压力。2020年供需结构会越来越好,人跟地是匹配的。

  第四个高增长转高质量。TOP30的企业平均增长率会维持在10%到20%,开始追求持续的有质量的增长,比如产品和服务的质量、财务的质量、经营的质量。

  第五个房地产行业回归制造服务业。利润比较薄、价格增长得比较平稳。

  微小的差异在竞争中会被放得很大,因为竞争的均衡性、战略的同质化,你建安成本比别人便宜五六百块、产品溢价让利润率有1到2的领先度,都会极大放大你在市场上的竞争能力。

  开发商越来越回到制造业的盈利模式,围绕着美好生活的服务越来越多。

  第六是利润会转平。8到9以上的利润在这个行业是可持续的,但是这个行业已经告别了暴利的时代,将来也不可能会再有这种时代。更多的靠产品的运营、产品的周转、靠服务、靠品质、靠品牌。2020年行业平均利润相比2018年上半年一定会有下滑。

  第七需求转品质改善。很多人担心人口增长变慢,总体看起来可能确实如此,但是宏观有问题不代表着微观有问题。

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