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长租公寓运营的难点是什么?
类型:专家解读  日期:2018-11-07  浏览:72 次  评论:查看评论

公寓行业分散的状况将会一直持续。

  长租公寓的崛起解决了90后对于租住体验升级的需求与市场中租赁住房脏乱差的现实之间的矛盾,也在一定程度上盘活了市场存量房源,对于住宅及租赁市场的发展具有积极意义。

  然而不可否认的是,目前我国的长租公寓行业还处于微利甚至不盈利时代,市场的复杂性导致公寓企业运营过程中管理难度增加,盈利困难,主要体现在:

  第一,拿房策略的差异性。不同城市具有不同的特性,导致难以凭单一的标准进行楼盘聚焦,公寓企业如何制定拿房策略主要由客群需求决定。以杭州为例,由于城市较小,租客对于交通的便利性需求并不强烈,因而公寓企业在拿房的过程中对于交通因素考虑不多,企业竞争的关键点在于守好盘、拿到房。

  而对于100多公里外的上海,由于城市面积较大,交通的便利性是租客选房的首要考量,公寓企业的拿房聚焦盘仅局限于地铁沿线,距离租客工作区域地铁通勤时间在半小时内的房源。

  第二,库存管理的复杂性。公寓行业大多采用包租的模式,该模式下房屋就是公寓企业的存货,收房场景成为公寓企业的进货过程,出房场景就是公寓企业的销售过程。与传统零售业购货、库存和销售管理不同的是公寓企业的收货与出货存在较长的时间差,导致企业承受的市场变动风险增加(季节、周期),库存管理复杂度增大。一方面,当市场由于某些非预期原因销售量突然提升时,公寓企业的库存难以在短期内进行提升,因而无法承接更多的客户,这就形成房源短缺的状况。

  房源短缺的情况下,企业的市场扩张将受阻,市场份额降低。另一方面,若企业库存过多,但是客源并未大量增加,有可能造成企业房源积压状况,给企业资金链带来较大压力。收货与出货同步性较差的情况下,常规产品的库存管理计划在公寓行业内适用性较低,企业管理规模的收缩与扩张由先验性因素决定而不是由科学标准规划决定的情况占比较多,企业经营的无序性风险增加。公寓企业库存管理的核心应该在存量库存的管理、去化能力的预判和增量库存的管理。

  第三,供应链闭环的复杂性。公寓企业在运营管理过程中涉及到装修、配置、维修、保洁等环节,现阶段大部分公司的这些服务均为外包,以行业内典型公寓企业为例,除了设计团队自有外,其他均外包,这就需要强大的供应链运营管理能力。

  第四,服务溢价的难以体现性。轻托管模式在目前中国业主群体中还不被认可,业主短期内尚无法意识到公寓企业所提供的关于房屋维修、维护及租期服务为其带来的房屋价值的提升,企业在收房过程中对业主的教育成本颇高。

  包租模式之所以成为公寓行业的主流模式在于该模式解决了业主收租难和租期服务繁琐的痛点,而包租模式中对于房屋和租客的服务成为公寓企业吸引租客的噱头及公寓企业和租客的成本,服务所带给业主的价值在公寓企业与业主端对房屋定价时并没有获得相应的议价空间。最终是业主享受了公寓企业所带来的服务价值,但是却没有付费,公寓企业的服务溢价在业主端无法体现。

  第五,经纪人劳动报酬定价的两难问题。公寓行业内对收房经纪人和出房经纪人的报酬模式主要有两种,一种是以绩效为主,一种是以基本薪酬为主。在以绩效为主的模式下,经纪人获取报酬的多少与房租价差有很大关系,往往导致经纪人会为了获取更多的个人利益单纯着眼于房租价差而忽视公司中长期的发展战略,使得战略推行受阻;在以基本薪酬为主的模式下,公司整体把控收出价差,往往会造成效率上的损失,导致公司扩张缓慢。

  底薪+绩效”的报酬方式可能是一种比较适宜的报酬方式,但在行业内已经成为惯例的分佣体制下,薪酬体制的改革不可避免可能会触及一部分经纪人的利益,这部分人可能会阻挠改革。此外,也可以在公司内部推行强文化体系建设,但是需要公司的领导人具有较强的人格魅力和管理能力。

  第六,线上和线下主次的分歧。公寓行业具有产业链环节众多,参与者众多的特点,因而公寓企业需要强大的管理系统,但对于线上、线下的主次问题,行业内莫衷一是。以典型企业房多多为例,公司的线上调整决定线下调整;以爱上租为例,公司的线下需求,决定公司线上的变化。

  公寓运营的复杂性导致公寓企业盈利困难。众所周知,公寓企业的盈利点主要来自三部分:首先是房租差;其次是免租期收入;最后是服务费收入,而目前这三部分均不能给公寓企业带来稳定的盈利:

  (1)租金价差不稳定,装修溢价难以体现。业主端与租客端在出租和承租的过程中所接受的价格对标的是市场中现有的租金水平,由于收房和出房时间上存在时滞,导致收房和出房的租金差的不确定性增加。同时房租差在何范围内为合理水平在业内、租客端、业主端并未达成共识。

  此外,由于租金价差中包含装修成本,装修成本的高低体现了产品品质的好坏,除高端产品的客群对产品品质具有较高付费意愿外,中低端客群对产品品质的敏感度不高,付费意愿不高,中低端产品的装修溢价难以获取。

  (2)免租期收益不稳定。随着时间的流逝,免租期收益逐渐减少。免租期的控制在于收房入口和出房入口的把控,而目前收房主要来自于线下,线上端口尚无法形成有效房源获取漏斗,出房主要来自于线上,线上和线下的分离导致出房与收房效率匹配和管理难度的增加。当规模化以后,在商品库存快速获取和快速去化需求下,对于收出入口的把控能力要求将大大增加。

  (3)服务费收益难获取。当公寓行业发展到一定阶段,租金价差作为盈利模式的一部分可能弱化,反之为客户提供有价值的附加服务将成为企业竞争中获胜的关键,服务费有可能成为企业的重要盈利来源。目前,公寓企业在租后服务方面大多处于亏损状态。虽然公寓企业付出了服务成本,但是从租客的角度讲,租赁体验提升有限。租后服务的价值并未体现。

  可以预见,在公寓行业无法增加产品的渗透率,产品溢价无法体现以及难以实现及时快速的房源出库和入库的管理时,行业不大可能出现大的飞跃式发展,公寓行业分散的状况将会一直持续。当然,不排除出现大的产业并购基金推动整个行业集中度迅速提升的可能性。

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