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市民建议:加强对物业公司考评机制 采取全市末位淘汰制
类型:政策法规  日期:2018-09-12  浏览:82 次  评论:查看评论

物业服务好不好?业主最在意。如何提升小区物业服务?市民提出不少好建议。

 连续两年考核不合格退出杭州市场

  本期问计于民,关注的是杭州小区物业管理。话题发布后市民反响强烈,从8月底至今,共收到市民反映的问题和提出的意见建议259条。

  我们对所有来电来函进行了梳理,归纳出杭州老百姓反映最多的小区物业管理十大现象:

  1.物业服务差。

  这是市民反映最多、意见最集中的问题。主要包括对小区公共设施维护不到位、小区环境脏乱差、绿化改造成停车位、对业主养狗管理不到位等。

  2.账目不透明。

  这是业主们最关心的问题,这里所说的账目包括经营性收入的开支明细、业委会和物业等需要公开的账目。

  3.老小区停车难。

  老小区空间有限,居民众多,因此停车难问题十分突出,时常发生居民为抢车位争吵事件。停车难导致停车乱,这又引起小区老年居民不满,多位居民反映,自己爱车遭老年居民丢垃圾的情况。

  4.物业和业委会监督有待进一步加强。

  5.小区重大事项决定,业主缺乏知情权。

  6.物业更换,阻力重重。

  7.希望社区街道等政府部门进一步加强监督。

  8.业委会换届不透明。

  9.相关法律法规滞后或不健全。

  10.物业专项维修资金申请使用难。

  建立物业考核评价机制

  物业服务好不好?业主最在意。如何提升小区物业服务?市民提出不少好建议。

  市民王虹发现,小区物业服务,交付时间越久,问题越多。特别是一些老小区,有时候会升级到大打出手……

  市民郭建民认为,政府监管部门应每年审计物业财务,确定物管的年利润率,超出部分必须用于小区的日常维保费用;低于年利润率的,通过业主大会提高物业费。让物业有利可图,这样才会提升服务。郭建民还建议,小区物管中,最好有一位社区工作人员担任,对物业服务进行监督。

  市民伍龙认为,杭州住宅小区物业管理,是时候纳入社区参与管理模式了,如社区成立物业管理公司,统一对辖区内的小区物业经营管理。

  为监督物业公司服务,市民许蓉建议,全市应对物业管理公司进行评级,根据等级收取相应的物业管理费。年底对其综合考评,并向业主公布。市民厉洁也建议,加强对物业公司的考评机制,采取全市末位淘汰制,将连续两年考核排名后三位的物业管理企业清退出杭州物业市场。

  业委会必须接受社区党委监督

  小区要想管理得好,关键在业委会,一个负责任的业委会,代表全体业主对物业进行有效监督,才能使物业按照双方签订的合同履行对业主的承诺。业委会有作为,小区才有希望。

  如何对业委会权力进行监督?市民梅振林认为,首先是政府制度设计要到位,可操作性强;属地街道社区要承担起相应的责任;赋予业主更多的权力,简化罢免程序。

  市民李朝东说,小区业委会的监管是个大问题,光有权力,没有监管和制约,问题必出。最简便有效的办法,就是明确小区业委会必须接受社区党委的领导和监督,对于乱作为、不作为的业委会及其成员,社区党委可以通报并建议业主予以解散和撤职,对违法者报请相关部门法办。

  市民周遂汇建议,业委会要每月定期召开会议,把一个月工作,收支向所有成员汇报,接受监督。公开举报电话,方便居民举报。

  成立监督小组进行财务审计

  针对业委会、物业权力监督问题,很多市民建议,最好成立一个专门的监督小组或监督委员会,对业委会、物业日常工作、开支账目进行监督和财务审计。

  市民柏建华说,业委会权力监管目前是个空白区域,现在新小区大都有公共用房出租,少则数万元,多则一两百万,没有有效监管很容易产生腐败。

  市民陈啸建议,小区除了业委会,还需要成立监委会,它的主要职责就是监督业委会权力和日常工作;业委会除了受业主大会领导、监委会监督外,政府部门(住建局)及社区必须加强指导和监督。

  市民郭全江则认为,小区经营性收入账目,要想做到真正的透明,必须要有资质的第三方专业审计部门,和业委会、物业、街道、社区、公安派出所的代表成立一个物管会,大家一起来监督,这样全体业主才能真正放心。

  成立第三方监督管理平台

  时代在变化,物业管理的模式也要转变了。市民金子富认为,小区里的事,不能再由物业说了算了,要由全体业主说了算。业委会聘请物业来管理小区,物业管理公司只能拿工资,为全体业主服务,对全体业主负责。

  也有不少市民建议,新时代物业管理要有新技术、新方法。

  市民胡晓建议,要加快小区物业管理信息化建设,比如开发一款智能管理平台,平时居民可在平台上参与小区治理,有重大事项决定时,业委会可以召集业主投票,一方面保障了决议的民主性,另一方面解决了业主大会不能到场参加的矛盾。

  市民操吴军则希望,有个类似于淘宝这样的第三方平台(如社区),业主把物业费交到第三方,这个平台要能起到保护双方利益和监督的功能。要能把物业纳入监督考核,业主可对物业服务进行打分,这样不至于物业拍拍屁股走人时,留下个烂摊子。

  操先生希望“问计于民”栏目关于小区物业管理这个话题要有始有终,让杭城的小区物业管理摸索出更多好点子、好经验,能走在全国前列,起到引领示范作用。

  专家建议:针对小区物业管理中存在的难题,我们也请教了浙江汉鼎律师事务所潘建明律师。

  1.小区经营性收入,业委会权力,如何有效监管?

  答:可以考虑推行对业委会管理的收支项目加强审计管理,对业委会成员工作中的失职、渎职行为依法追究相关法律责任。相对应地,要提高业主代表、业委会成员的薪酬、补贴,增加其工作动力,做到责、权、利相结合。

  2.业主代表大会召开难,意见很难统一,导致很多重大决定,业委会自行决定了。有没有好办法,既不违背业主代表大会原则,又能让全体业主意见得到真实表达?

  答:由于小区住户众多,无论是业主大会,还是业主代表大会,召开会议都是一项繁琐的工作。由于业主和业主代表大多数有自己的工作和生活安排,只能利用业余时间参加小区的会议,使得会议的召开变得困难。

  我建议可以考虑普遍推行业主代表大会,由同一幢或同一单元的住户共同推选出一名业主代表,由业主代表组成业主代表大会,履行全体业主的职责。

  3.国外哪些国家有好的物业管理方法可以借鉴?

  答:小区物业管理在我国的发展时间较短,相对来说,一些西方发达国家更有管理经验。比如意大利的物业管理员需接受专门的教育培训后,由会计师协会根据业委会的要求指派,若物业管理员工作中出现失职,需承担相应的法律责任,做到了责、权、利相结合。

  日本的物业管理人员必须接受严格的培训,经过国家统一考试,并取得合格成绩才能成为物业管理师。由于日本物业管理人员必须具有丰富的专业知识,一专多能,效率很高,管理一处物业不像国内那样需要很多的人员。

  当然,由于各国国情不同,西方一些国家好的物业管理办法我们也无法照搬,要结合我国国情,取长补短,综合加以考虑。我个人的意见主要是三点:一是推行业主代表大会制,二是提高业主代表和业委会成员的误工补贴,三是加强对业委会收支账目的审计管理。

  政协委员建言:市政协委员、市总商会副会长、大安集团董事长王大安

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