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错拿项目 房企不可承受之重
类型:房产知识  日期:2018-09-06  浏览:187 次  评论:查看评论

一些企业甚至奉行“宁可错过,也不犯错”的拿地逻辑。

  来源:北京商报

  地产行业在规模化的背景下,土地储备往往代表着一家企业的未来,但当下有不少龙头房企则有意在土地市场上轻踩刹车。毕竟在调控持续、货币政策收紧的大背景下,房企面临的融资压力不容小觑。尤其是部分房企净负债率上升、经营性现金流缩减的现象并不少见。包括万科、恒大、融创在内的龙头房企都明确提出放缓拿地节奏,一些企业甚至奉行“宁可错过,也不犯错”的拿地逻辑。

  龙头房企拿地放缓

  “公司下半年的整个投资会比较保守,拿地上会严格的控制,公司希望有更加均衡的业绩表现。”融创中国董事长孙宏斌在不久前举办的公司业绩会上在谈到企业拿地策略时如此表示。

  按照该公司披露的中报数据显示,今年上半年,融创新增土地储备约2920万平方米,其中权益面积约1545万平方米。可以对比的是,去年全年融创新增土地储备约6764.2万平方米,其中上半年获取土地储备为3023万平方米;全年新增权益土地储备约5252.5万平方米。而这是在公司上半年销售同比出现76%增长的背景下,由此可见融创在获取新增土地储备上十分审慎。

  另一家龙头房企恒大在今年上半年新增项目为68个,获得土地储备面积3086万平方米,与去年同期的6763.6万平方米相比下降54%。

  除了融创和恒大之外,其他龙头房企在土地储备上也持有类似态度。统计显示,保利地产(11.840, -0.52, -4.21%)今年上半年新增容积率面积为1510万平方米,同比下降10.8%;阳光城上半年新增计容面积551.85万平方米,同比下降23.5%。

  据克而瑞统计数据显示,今年上半年房企土地投资整体弱于去年,行业前30房企拿地销售与2017年相比有大幅下滑。此外,行业前100房企新增土地建筑面积也不足去年全年的五成。

  另据相关机构统计,2018年上半年拿地金额前30的房企中,有7家房企拿地面积较去年有所减少。有12家房企拿地金额较去年同期有所下降,其中,金茂下降69%、恒大下降44%、龙湖下降28%、中海下降28%、荣盛下降27%,上述房企也成为拿地金额降幅最多的公司。  

  降负债 控风险

  房企融资渠道趋紧,企业主动寻求减速,以确保现金流的安全是这些房企拿地节奏放缓的原因之一。

  数据显示,万科上半年经营活动产生的现金流量净额为-42.55亿元,同比减少119.47%,负债总额约为11393.67亿元,比年初增加16.42%。另据保利地产发布的2018年中报显示,2018年上半年经营活动产生的现金流量净额约为-98.33亿元,比上年同期减少2.35%。碧桂园上半年的净经营性现金流虽保持为31.7亿元,但相比2017年中和年末的164.2亿元、240.8亿元均大幅缩减。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,当前调控背景下,企业整体销售回笼速度较慢,如果此时投资速度过快,企业资金压力会较大。若再加大融资力度,企业的负债水平必然快速上升。

  据统计,在企业净负债率方面,中粮、佳兆业、泰禾、绿地等房企的净负债率仍处于高位。今年上半年,降杠杆、控负债成为众多房企的重要任务。

  恒大董事局副主席兼总裁夏海钧表示,今年上半年公司净负债率已经降至127.3%,超额完成企业制定的目标。 一方面,盈利大幅提高对降低企业总体负债率有积极作用。另一方面,为降低企业负债率,恒大采取了多种方法:包括引入战略投资者;偿还大规模永续债。其中,在土地储备上企业主动寻求扩张降速,也是恒大实现降负债目标的主要办法之一。

  孙宏斌则表示,在土地策略上 ,融创将采取“多看少动的策略”等待更好的机会。同时,仍将聚焦一二线核心城市,以此“支持公司下半年负债率水平持续下降”。

  一位行业观察者则分析,受当前融资环境的影响,房企的融资成本均有不同程度的增加,规模大、评级高的房企受到的影响小一些。放缓拿地的房企一是负债率、资金链紧张的企业,企业几乎无钱拿地。对于这些企业而言,宁可暂时不拿地,也不能拿错地。而龙头企业主动寻求放缓,则更多考虑企业各项指标的均衡发展。

 中等房企勒紧腰带拿地 

  在钱紧钱荒的背景下,仍不乏逆势拿地的房企。

  “地产行业规模化趋势仍在持续,地产行业集中度趋势已不可逆转,企业失去规模很可能会失去未来,中等规模房企的危机感最为严重。”一位行业人士分析表示,与龙头房企在土地市场上寻求降速不同,多数中等房企依旧采取积极策略,需求快速扩展,甚至部分企业不惜推高负债水平以求弯道超车。

  夏海钧分析,“中国房地产市场每年的销售规模在10万亿元左右,这个总规模不会有大的波动,未来改变的是行业集中度,今年底前十大地产商集中度将是20%,未来会到40%”。

  从行业通行观点来看,未来龙头房企业绩将实现稳定增长,实力弱的中小企业会被并购,未来进入房企前10名的最低门槛将是4000亿元。

  “迅速做大”几乎成为中等房企面临的必答题。尤其是土地储备相对薄弱的企业,上半年仍在加速拿地。据相关机构测算,中梁、滨江大中型房企的土储消化周期均不足2.5年。两家企业对土储的渴求也充分反映在上半年拿地上,今年前6个月拿地销售比在0.7和0.5,高于行业平均水平。对比去年全年,中梁、滨江上半年新增货值已完成去年的155%和81%。

  对于其他土储相对充裕的中等企业,卓越、中骏货值充足仍然积极拿地,上半年拿地销售比分别达到1.5和1.3,领先百强房企。另外,如旭辉、龙湖、阳光城等老牌企业上半年拿地意愿较足,积极扩充土储来巩固自身行业地位和冲击更高规模目标。

  中原地产首席分析师张大伟分析,今年上半年仍有大量中型标杆房企积极抢地,特别是从500亿元冲刺1000亿元、1000亿元冲刺2000亿元的第二梯队房企,成为了过去抢地的主流企业。做大依然是当下房企的主流选择,但房企在拼规模的同时,对资金的需求量也依然在明显上涨。

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