临海房产在线
85182598
13058615308
鑫都房产中介
13002661700
13106034229
全面“限价”房企需转变盈利模式
类型:热点关注  日期:2018-06-27  浏览:120 次  评论:查看评论

6月以来,北京首批限价房项目相继入市,引发业内高度关注。首批限价房项目包括4个项目,分别为瀛海府、金樾和著、旭辉城、熙悦林语。接下来,还将有限价房项目扎堆申请预售许可证。

  6月以来,北京首批限价房项目相继入市,引发业内高度关注。首批限价房项目包括4个项目,分别为瀛海府、金樾和著、旭辉城、熙悦林语。接下来,还将有限价房项目扎堆申请预售许可证。

  此前,北京市住建委发布了《关于加强限房价项目销售管理的通知》,规定限房价项目可售住房销售限价与评估价比值不高于85%的,由市保障房中心收购转化为共有产权住房。北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学赵秀池教授评价,北京市限价房销售管理办法的出台,是“限房价、控地价”在房屋销售环节的必然要求,其根本目的是落实“房住不炒”、让住房回归居住功能。

  而中原地产研究中心的数据显示,2018年1-5月,全国房地产调控政策发布多达159次,比2017年1-5月增加60%。其中,5月份,全国超过40个城市发布50次调控政策,刷新历史纪录。在此背景下,房企将迎来更多的挑战。

  疯狂抢地变拿地谨慎

  过去,北京的土地市场可谓资本和“高价地”的舞台。北京土地流拍现象的具体情况是“5年流拍数不足30例”,即基本上只要是拿出来拍卖的土地都会引起房企的争相竞拍。

  而如今,伴随着楼市调控的深入,土地市场甚至逐渐出现了流标现象。一线城市2018年上半年土地流标8宗,其中有6宗出现在北京,合计经营性土地流标同比上涨166%,流标面积同比上涨幅度达到了700%。

  “如今,政府土地出让条件更为严格,加之开发企业资金收紧,入市情绪不高,导致了出让土地减少。”中研普华研究员薛圳扬在接受《中国产经新闻》记者采访时表示,目前房企普遍面临资金紧张、融资困难的现状,在获取高总价地块时势必慎之又慎。加上一些地块本身资质较差,还建比例大,影响了实际可售货值。而限价要求又将做溢价的空间限死,自然让企业望而却步。

  不可否认,在市场“放量”与全面“限价”的背景下,土地市场逐渐回归理性轨道,房企拿地的逻辑也悄然发生了改变。

  “从2017年北京市政府供应的住宅土地来看,只有共有产权用地和限价地两种,未来仍将为这个趋势,由于房屋属性由土地属性来决定,因此未来商品房市场将以共有产权房和限价房为主。未来政府将建立并不断完善长效调控机制,而长效调控除了采用收取房产税等手段外,流通受限保护刚需的共有产权房是最好的手段。”薛圳扬分析称。

  不过,他也坦言,土地出让时一个政策,入市时又一个政策,政策的多变给开发商的信心造成了影响,此前对项目的投入产出测算完全失效,这对于经营业绩为导向的房地产企业来说很难受,因此现阶段拿地时会持观望状态。

  “限价房的入市,显然会改变市场的价格,也会对房企的拿地等形成更多的约束,所以限价房的产品入市,有助于后续周边土地的出让更加降温,是地价房价联动发展机制中的一个重要表现。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《中国产经新闻》记者。

  他还进一步指出,对于房企拿地来说,盈利和促民生都很关键,很多房企与其做慈善和公益,不如在限价房

  方面发力,这也是发挥企业社会责任的重要体现。另外很关键的一点是,当前对于此类限价房,其实也是有很多新的管控内容,房企要会适应此类拿地模式。

  盈利模式发生变革

  有业内专家认为,在2017年之前,企业拿地一般比较关注住宅面积和配建等指标,由于整个市场非常好,大家对于后市预期较高,有些企业甚至觉得不管怎样都能盈利。因此对于竞价结果,高一点也可以接受。而到了2017年之后,随着土地出让条件变得逐渐严苛,大家也看到了政府调控的决心和力度,预期也变得平稳,可能对于房企来说更多需要考虑成本和盈利方面的问题。

  据悉,一般商品房项目的盈利大约在15%-20%,但是“限价房”由于比较严苛的出让条件,再加上房企的资金成本,想要有利润非常艰难。

  “对于当前限价房来说,盈利空间自然是不大的,这也是房企当时拿地时候需要注意的内容。”严跃进表示,从利润点看,其实涉及到开发周期压缩和营销成本压缩等内容,这样可以实现薄利多销的概念。若是从盈利角度看,预计类似利润率会控制在8%的水平,若剔除其他因素,至少可以超过6%的水平。类似水平兼顾了保障性住房和商品住房投资等方面的收益考虑。而类似限价做法,在北京较多,上海本身这两年此类产品创新实际上相对少,北京这方面带有一定的政策导向性和全国推广属性。

  他认为,从盈利方面看,限价本身不是说不给盈利,要积极核算账目,这样有助于获得普通的盈利。后续也要通过限价房来降低营销成本等。另外在一些三四线城市积极做普通住宅项目,这样可以做平衡。

  此外,也有分析指出,“限价房”项目的打造实际上非常考验开发商整体研发和规划水平。思源地产市场发展部副总经理、**分析师郭毅就表示,“限价房”项目对于开发商运营能力提出了更高的要求。从现在来看,“限价房”项目在计算资金成本的情况下基本上不赚钱。2017年下半年之后,地价逐渐回归理性,这种项目可能还具有一些空间。

  对于如何盈利,郭毅指出,一方面可以从产品打造上,做出一些高低差,除此之外,住宅限价,可散售的商业和办公部分并未限定价格上限,这部分仍然存在盈利的可能。另外,按常规判断,地下车位和千人指标都能有一部分销售收益,当然这并不足以弥补开发商在高成本下的利润缺口。

  “限价房地块势必会压缩房企盈利空间,这也要求房企更加精耕细作,剔除各类成本,同时把握地产周期。很多房企过去其实就是靠市场自身变动盈利的,未来要提升专业能力,需要把市场做细,这样才能有更好的盈利机会。”薛圳扬坦言。

  同时,他建议,一方面,要压缩周期提升利润。另一方面,要压缩成本提升利润。因为地价、房价都设定了透明的上限,如此一来,开发商想要盈利只有压缩成本。未来开发商可能就不存在产品的竞争了,而是成本管理、成本控制能力的竞争,开发商就变成精算商了。此外,还有企业自持租赁。自持的模式,其实是租赁市场从旧模式向新模式转变,即从个人自持转变为开发商自持,这是发展租赁业务的新手段。

  • 我要评论
  • 评论内容
| 免费注册 | 取回密码 | 贵宾套餐 | 金币充值 | 广告报价 | 付款方式 | 汇款通知 | 联系我们 | 留言咨询 |
临海房产在线 浙ICP备11017464号-1  咨询热线:13058615308 临海房产中介QQ群:975009490
客服QQ号:975009490