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一季度房企的未雨绸缪和告别秀
类型:国内楼市  日期:2018-04-12  浏览:78 次  评论:查看评论

2018年一季度结束,房企的命运自然地出现分叉口:中强者马不停蹄加快纳粮和融资脚步,做大做强;弱者挥挥衣袖彻底宣布告别房地产行业,转投另一个领域。

  调控政策频繁落锤、金融监管更加趋严,行业集中度进一步提升,地产行业整合加快脚步。因此,2018年一季度结束,房企的命运也自然地出现分叉口:中强者马不停蹄加快纳粮和融资脚步,做大做强;弱者挥挥衣袖彻底宣布告别房地产行业,转投另一个领域。

  拿地补仓是房企未来业绩的有效保障,当下房企“不进则退、不动则退”已成行业共识,房企如不能积极寻求有效的资源补充,未来或被挤出榜单甚至淘汰出局。

  来自CREIS中指数据显示,TOP10房企1-3月拿地总额2293亿元,占TOP50企业的46.5%,龙头房企获取土地资源优势继续保持。

  而品牌房企资源集聚效应增强,拿地规模分化加剧。1-3月,拿地总额前25位房企拿地总金额是26-50位房企拿地总金额的3倍。从拿地金额来看,碧桂园以365亿元拿地总额抢回拿地头把交椅,再次成为榜首。龙湖341亿元拿地总额紧随其后,拿地势头不减,步步紧逼。万科以294亿元拿地总额奋起直追,跃进拿地榜前三。

  其实,房企对于土地的重视程度在土拍环节即可窥见,往往为一块地,不辞辛苦战斗到次日凌晨。3月30日,竞拍12多个小时499轮,保利100.99亿元拿下杭州萧山有史以来首宗成交的百亿级标杆宅地。这种火热势头也延续到了第二季度的4月份,4月4日,7小时302轮竞价,华润22.7亿夺取杭州临平北山一处商住地。从土拍激烈程度来看,房企在想拿的地块方面毫不手软,为纳粮土储做足了准备。

  从各城市群拿地金额来看,受区域经济发展和房地产市场成熟度影响,发达的交通、高速发展的经济以及完善的配套设施吸引着大量优秀人才,因此,长三角为众多房企投资的重点,土地市场持续火热。

  但是,在长三角城市,即便被众房企看好的城市,也并非所有企业都有心布局,原因还是因为成本以及规模诉求。比如,以代表性的杭州为例,一季度杭州土地成交金额923亿元,位居全国第一,但对某些企业来说,在位置和成本两者之间权衡之后,依旧弃之。绿城中国执行董事曹舟南对杭州的高地价吐槽道:“杭州我们十几年一直是第一,现在放弃第一。市场好,但地价实在是离谱。有一块很差的地起拍1万3,最后拍到1万9,我就放弃了。做项目做公司总是要盈利吧?不能这么玩的。”

  不过,在杭州拍出了地王的保利来说,创下杭州拍地史上耗时最长纪录也要拿下杭州奥体地块。因为,对于保利来说,这关乎到华东区域的规模。保利高层曾透露,公司会进一步加大华东的土地储备,希冀在2017年内补充2000亿的土地储备货值,以保证华东区域在2018年达到1000亿的销售目标。

  补仓背后,是房企对于资金的强烈需求。

  受“去通道”政策和资管新规等因素影响,今年前3个月信托成立规模同比下降了40%,但是,房地产信托却逆势增长了约90%。业内人士分析,房地产信托的增长主要还是基于房企对资金的需要。

  而从近日房企发布的公告来看,已对外释放出加大融资、拓宽融资渠道的信号。4月10日,富力发布2018年累计新增借款公告显示,截至3月31日,银行贷款净增加140.68亿元,较上年末借款余额增加176.91亿元。就在同一天,宝龙地产在2017年度业绩发布会上提到获批 80亿融资额度的同时,总裁许华芳还表示,宝龙将积极扩宽融资渠道,今明两年会推出以REITs和房托的形式融资。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进分析表示,融资方面很多企业近期有动作,既说明企业在第一季度就已经积极开始寻求新的融资机会,也说明这些企业对于未来市场也会有一定的谨慎心态。当然,随着二季度各地供地节奏加快,也不排除部分企业会在二季度土地储备上会有新的动作。而在一季度看到政策并未放松的条件下,更应该把握好二季度的节奏。

  克而瑞研究中心则预计二季度开始,房企将加大推盘力度,力争将全年销售计划前倾。从年报季大部分房企高管表态来看,全年的推盘计划大部分集中在二三季度,这样可以尽早锁定全年销售业绩。

  就在上述房企补仓纳粮的时候,另外一些原以主营业务为地产的企业却开始走出房地产市场。

  3月9日,中天金融以246亿元出售旗下地产业务,完成从房地产向金融行业的彻底转型;3月12日,珠江控股正式将证券简称变更为京粮控股,证券代码保持不变。这也意味着因京粮控股原有资产的置出及北京京粮股份有限公司100%股权的置入,其主营业务由房地产开发、酒店旅游、物业管理转型进入植物油加工、食品制造及土地修复行业。

  其实,企业剥离地产业务早在去年就已成为一个行业现象。而对于剥离地产业务原因多与政策和盈利有关。比如,对于剥离房地产资产的原因,中天金融就认为,目前房地产业务发展相对缓慢,盈利增长能力减弱,且近年国家对房地产行业进行宏观调控,相关金融监管机构全面收紧了房地产行业的各项政策,对其房地产业务发展带来一定压力,再单纯依靠现有资产和业务的内生增长,难以帮助中天金融实现跨越式发展。

  在上述这些企业陆续退出房地产业务的同时,一个数据透露出中小企业生存现状的另一面:CREIS中指数据显示,与争夺激烈的前十房企相比,较小规模房企拿地节奏不断放缓,部分房企3月未有土地入账。

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