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净利润89%高增长 中国金茂2000亿背后的逻辑
类型:本地楼市  日期:2018-04-02  浏览:292 次  评论:查看评论

李从瑞从八个方面充分解析了中国金茂的运营模式,点出发展方向。

  与传统的开发商不一样,中国金茂的主力业务有三部分:第一部分是二级开发,第二部分是一级土地开发,第三部分是商业地产。在城市运营商这个精准定位下,中国金茂这三部分主力业务之间产生了 1+2>3 的效果,在上千亩的土地上,金茂既是规划者,又是建造者,还是运营者,三重身份合一,最大化的为城市创造价值,为股东创造价值。

  也正是在城市运营商的发展战略优势下,2017 年,中国金茂在销售额、回款额、结转收入、净利润、土地储备这五大类核心指标上,均达到历史新高:实现归属股东净利润 39 亿元人民币,同比增长 89% ;签约及成交销售金额共计 693 亿元人民币,同比增长 43% ;回款额达到 570 亿元人民币,同比增长 32% ;总计实现结转收入 311 亿元人民币,同比增长 14% ;新增土地储备面积 932 万平方米,同比增长达 230% ,总计土地储备达到 4616 万平方米,同比增长 24.9% 。

  在 3 月 27 日的业绩发布会上,中国金茂执行董事兼首席执行官李从瑞从八个方面充分解析了中国金茂的运营模式,点出了中国金茂未来的发展方向。因为干货众多,所以财富会把现场实录精华整理在此,以觞读者。

  以下李从瑞演讲实录,由地产财富会整理,未经中国金茂审核。

  金茂新目标:三年后突破2000亿 持续高毛利

  李从瑞:中国金茂  2017 年签约销售额达到 700 亿元,同比增长了 43%  ,其中权益大概占 69% 。董事会已经明确要求,未来的 3 年,中国金茂在销售方面的增长将保持 50% 的复合增长率。那就意味着我们 3 年以后,中国金茂的目标要达到 2000 亿的销售签约额。从过去几年中国金茂的货值准备来看,我们很有信心在今年能够突破 1000 亿,三年以后突破 2000 亿。

  同时我们会保持高毛利,我们今年这个利润的规模,净利润增长幅度如果不考虑评估增值应当是 89% ,这个增长幅度还是非常可喜的。

  2017 年我们总共获得 36 块土地,新增面积是 932 万平方米。36 块土地中有 17 块地是接近底价拿地,这就为未来的销售增长和利润打下很好的基础。

  2017 年中国金茂进入 6 个新的城市,分别是成都、温州、福州、厦门、嘉兴和南昌,目前中国金茂的土地储备4616万方,其中二级土地储备是 2772 万方,一级开发的土地储备是 1844 万方,总货值充裕。所以中国金茂通过 2017 年的战略安排和资源的获取,为未来冲击 2000 亿元的销售签约额打下了很好的一个基础。

  点评:今年年报季,涌出了一批站在“新千亿”门槛边上的地产公司,金茂也是其一。与其它“准新千亿”相比,金茂的优势在于非常均衡。多个财报数据新高,还有可能是新千亿中负债率最低的之一,以及一二级的大量土地、城市运营商模式的逐步成熟,都让这家公司未来的业绩利润兑现逻辑更明确,空间也富有想象力。

  金茂不是开发商是“城市运营商”

  李从瑞:中国金茂的准确定位就叫“城市运营商”。 2017 年中国产业园区大会授予中国金茂【中国城市运营商第一名】这样一个桂冠,我们非常荣幸获得这样一个称号,这与我们过去坚持城市运营的定位是分不开。

  2017 年我们签订了 7 个城市运营项目,之所以今天我在广州参会,然后又赶到这边来跟大家见面,就是因为正好跟广州要签订一个城市运营项目叫【生命科学城】,广州市已经进行大量的报道,这是我们又一个新的城市运营项目落地。在我们未来 40 个城市版图里面,广州、青岛、福州、天津、武汉等城市运营项目都要一个个推进。

  双轮大家都清楚,一个就是开发,一个就是持有。持有这一块,当前我们是 150 万平米持有的经营面积,这一块我们会稳步增长,不会大举进入,所以我们预计五年以后我们持有销售收入能够达到 50 亿元,增长的面积会超过 200 万平方米,这里面既包括酒店、写字楼也包括商业,主要是写字楼。

  两翼跟大家介绍的不多,一翼就是我们金茂资本,还有一翼我们叫绿建公司。未来我们在绿色建筑、智慧科技、智慧家居这一方面会有比较大的投入和探索。

  两翼将为未来利润增长带来新的机会。中化集团现在把创新作为集团最大的战略,那么中国金茂响应集团号召,也会在各个方面进行大胆探索和创新,会有我们的孵化器、加速器,尤其在科技投入上,智慧社区或者叫智慧城市以及科技住宅、智慧家居这些方面都会有比较大的安排。

  点评:从长沙梅溪湖地块开始,金茂实际上就开始了城市运营商的探索,可谓是在城市运营中走在前列的公司了。背靠中化,金茂所能整合的资源也不容小觑。在当前国内发展城市群,金茂有望走出一条真正运营的值得学习的路子来。

  2000亿的核心竞争力:品质、品质、品质

  李从瑞:中国金茂在所有领域里都希望做精品、做高端,到现在为止我们所有的酒店都是叫 super luxury 酒店,全是豪华级的酒店,标准五星级酒店都没有,我们的写字楼全是甲 A 级写字楼。商业按照董事长命名的览秀城也在逐步的布局。在住宅这一块我们也是坚持改善型为主。

  中国金茂以品质绿色建筑为标准,我们要求所有建筑要经过绿色认证,我们已经坚持了很多年,这是我们品质领先一个很重要一个因素。所以品质领先在绿色、科技、智慧一直会体现在我们所谓的作品里面。大家可能会说,绿色认证是不是成本会增加很多,我们算过一个账,过去的 5 年我们还是赚钱的。

  大家看到我们住宅外面有宣传叫豪宅,我们认为是不准确的,我们叫科技住宅,未来会转向智慧住宅,金茂府 2.0 将会在今年适当时候推出来,中国金茂的智慧城市的标准也会在今年推出来,我们有专业的团队在做这方面的工作。董事长要求中化集团所有以后新的投资必须是带有科技含量,是投资未来的,中国金茂也会这么做。

  点评:行业的粗放发展时代早已过去。无论是开发商、城市运营商、美好生活场景师、美好生活整合运营商,要想做到行业领先,说到底,都不能离开品质。

  如何弯道超车:外部有融资优势 内部有创新激励

  2018 年,政府和企业都非常重视降杠杆、控风险。现在小的企业从银行里获得开发贷款,买房人申请房贷比原来困难多了。这时,我们这样一直稳健,又有央企作为大股东的企业,则是相对更有优势的。

  我们优势就在融资成本。我们在内地有很好的信用评级、良好的融资渠道。这些年来,我们在国际国内都形成了很好的融资能力,比一般竞争对手要更好。这种财务能力会在 2018 年体现出来,这样的先天优势也会成为我们 2018 年实现弯道超车的一个很好的基础。

  从去年下半年到今年大家看到,公司的管理层在连续增持公司股票,大家都知道我们都是国企的高管,大家手上其实没什么钱,但是大家拿出来投资在公司股票市场上的比例,应该说所有国企里面应该最高的。我认为增持确实体现了中国金茂高管对公司的信心、对行业的信心,也是对自己的信心。

  另外除了公司高管跟公司完全绑定之外,公司高管以下的各个项目层面、区域层面的关键人员全面实现跟投, 2017 年是全面跟投的一年,今天上午的董事会我们也再一次通过了全面跟投的相关机制和计划,进一步优化跟投的机制。

  中国金茂的员工发展理念叫共创、共享、共成长。共创上是跟投,共享上我们是有超额分成,这个发展理念是要在具体的公司安排上去认证落实。同时我们每两年会进行期权的授予。

  所以从这些方面来看中国金茂努力的无限的接近市场机制会逐步完善,基于过去我们取得这个执行力上所表现出来的高增长,未来我相信会比过去做更好。

  点评:钱,是企业的生命线。更低成本的钱,和内部更愿意积极与企业一起创造价值一起挣钱的人,永远是一个企业最重要的内在核心竞争力之一。2018年,房地产的“五限”时代仍在继续,资金依旧紧张。中国金茂等稳健财务、央企背景企业在融资上的优势确实不容小觑。

  问答实录:负债率、规模、利润、土地……刁钻问题这次金茂都答了

  Q:国资委要求 2020 年央企平均资产负债率要再降两个点,那么母公司在资产负债率这个指标上对金茂有没有什么要求?

  江南:其实中国金茂一直以来都是在保持一个高增长的同时,也高度重视资产负债率,这个不光是我们要求,也是中化集团的要求,那么今年我们资产负债率看起来有一些上升,但是我觉得还是在一个行业正常范围之内。

  Q:在规模和利润方面我想请教一下管理层是怎么样一个节奏的安排?中国金茂的毛利率走势大概怎么样?

  李从瑞:我刚才专门说了一下我们的发展策略,首先四个字叫规模适度,第二个是效益优良,所以就是说我们在规模上不会过多的追求非常快的扩张。 50% 的增速对别的行业来说可能是非常快,但是在地产里面 100% 甚至 100% 以上的增长才叫过快,才叫规模扩展过快。不过到了 2000 亿以后,我们会根据市场的情况放慢增长速度,仍然会把效益优良放在第一位,保毛利、保利润是我们的核心追求,效益优良是我们核心追求。

  江南:我们的二级开发(住宅)的签约毛利保持在 30% 以上,再加上我们的一级开发、写字楼,最终保持一个高毛利这是我们既定战略,这一点请大家放心。

  Q:想了解一下金茂 2018 年土地收购的预算和策略,一二级联动大概可以给今年土地收购带来多少贡献,谢谢?

  李从瑞:在土地收购方面,我们要不断扩大城市运营商的占比。 2017 年我们城市运营项目的土地已经占到 30% ,我们希望未来通过 3 年能够达到 60% ,也就是说通过三年多的努力使我们未来城市运营项目在公司储备增加值中要占到主导地位,所以我在很多场合下都强调中国金茂要坚定坚持城市运营商地位。

  Q:资本市场一直感觉金茂未来两三年高速增长其实准备了很久,金茂在过去的两三年拿地还是比较积极的,特别在公开市场,那假设已经准备差不多,可以理解为今年开始金茂主要是从城市运营这一领域去拿地,在公开市场拿地会慢慢减少呢?

  李从瑞:应该说总体上拿地节奏大概是我们签约额的一半,如果 2018 年销售 1000 亿的话那算应该是 500 亿的拿地,所以公司拿地这一块是根据你销售节奏现金流的情况来具体安排。刚才江南已经说过我们会保持稳健财务状态,那么在这个基础上如果你销售很快那么你对应拿地也会按照节奏来进行拿,我们不会有意放慢速度,因为 2000 亿这是一个目标,它不代表是一个不许超过的目标。

  问答实录:关于城市运营,产城融合最核心 未来或将进入40个城市

  Q:请问城市运营项目和招牌挂等项目在周期还有成本上有哪些区别呢?

  李从瑞:所谓城市运营项目我们曾经对他进行定义,在这个空间上得成片开发,希望能够在 500 万平米以上这样一个体量或者没有这么大的建筑体量,但是你的土地面积大概累计 1000 亩以上,这样才算城市运营项目。

  第二在时间维度上,城市运营项目要贯穿从毛地一直到最后整个这个城市建成整个过程,也就是说前面的规划、收储这些工作这些(原来由)政府完成的,如果做城市运营项目这些工作都得你自己完成,土地卖完以后,建设销售之后再持有,还引进产业,这样城市运营项目它整个时间维度上跨越很长的。

  第三内涵上既有销售型的物业,也会在这里面有产业的导入,当然也包括我们做的酒店、商业、写字楼这样一些配套、学校、医院,所以从这个角度来讲的话,城市运营项目就不是一般的传统意义上的地产开发这样一个概念。我们现在已经做了比如说南京的旧城开发、梅溪湖的新城建设、丽江的文化特色小镇、南京的康养小镇。

  城市运营项目到底怎么干?周期这么长,风险是不是很大?成本怎么控制?运营模式怎么来?实际上这里面就说,城市运营首先这里面既有持有也有开发,还有产业的导入,通过产业来赚钱的,还有未来对这个城市进行管理的、税收返还的,所以这一系列东西都会在这个城市运营这些里面去产生。

  当然城市运营我觉得很复杂,为什么就我们在做,因为确确实实很复杂。价值链传导的过程,这是你刚才问这一块做这么一个解释。这个问题要真的听懂,没有四个小时肯定讲不通。

  实际上这里面很重要就是你对城市的开发,你对城市的认识,你结合你对城市的认知,然后再结合政府的需求,然后再找到你能够干事的机会,这个我觉得对地产,作为城市运营企业来讲是非常大的考验,你对人口要有认知,你对经济趋势要有认知,宏观、微观的、国家的、地方政府的你都要有清楚的判断,否则一个大口子下去,这风险就很大。

  金茂过去这么多年下来都非常成功,而且主要收益来自于城市运营,这种产城融合是城市运营最核心一点。中化央企产业背景对我们很大支撑。你比如这次我们做广州今天上午签的生命科学城,就是因为我们有种子,有中国种子集团,是隶属于中化集团下属的,科技含量是非常高的。

  Q:2018 年甚至未来会去拓展新的城市,还是会在现有城市深耕?

  江南:关于城市布局的问题,大家知道中国金茂在选择城市上还是非常谨慎的,所以我们到现在为止也就只有 29 个城市,那么未来我们会控制大概40 个城市,基本上就是一线城市和核心的二线城市,以及现在原先认为三线城市现在已经向二线城市靠近这样一些城市。中国金茂有一个新的论述,我们认为很多二线城市未来走向一线城市序列,所以我们深耕已有城市是我们核心要求,这个不会变。

  那么适度扩张,去年我们新进应该是7个城市,今年可能还会新进 5、6 个城市,这样会扩展到 32、33 个城市,那么最终我们会控制在大概 40 个城市,你们要知道我们现在地产企业里面大多数企业基本上都是这样几十个城市分布,多的 100 多个城市,更多 200 多个城市都有,所以我们在这些方面还是非常谨慎,控制在 40 个城市这么一个范围之内,每年逐步消化,逐步增长一些新的城市。(文/地产财富会 冯一)

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