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限购何时放松?哪里买房最赚钱?你想要的料都在这了
类型:房产知识  日期:2018-01-08  浏览:338 次  评论:查看评论

来源丨地产情报站(dichanqbz)

昨天,小午跟好基友们去上海看了易居企业集团CEO丁祖昱先生举办的《2018:相信未来》的发布会。

去年丁祖昱发布会在业内引起了一片轰动,那么今年丁祖昱和他的朋友们又要爆什么大料呢?不吹不黑,小午挑着大家比较关注的点来八一八。

1

2017年,买房人的血泪史

首先,丁祖昱回顾了2017年的预测,顺便自夸了下说,他的预测大多数都证实了。

丁祖昱去年发布会的八大预测分别是:

1、去库存+调控并存,17年6月—9月是密集点

这个预测对了。17年是调控和去库存并存。而且6月份——9月份也是政策发布的密集点。丁祖昱说,“去库存的地方都去没了,调控的地方也调的大家心都寒了。”

小午认为:其实,回顾10年至今,每年的3月份、6月份、9月份左右都是地产政策发布的重要时间节点,那么明年房价怎么走,具体政策是什么,我觉得我们还要继续观察。目前的过多加杠杆投资小午个人是不赞成的,至少要观望到明年的6月份。

2、永不落幕的老一线(北京、上海、深圳、广州)

丁祖昱认为,这个预测一半对一般错。因为长期来看,这个观点还是坚持下去。但是就去年而言,北京上海是调控重灾区,房价受到打压,应声下跌,“这一年过的真是心里面都在滴血”。

小午认为:去年加杠杆买入北京、上海的,战略上对了。因为北上是上涨的,但是时机上,可能是站岗了。比如北京,317之后,很多房子价格跌回到16年9月份。这一下子就多花了上百万,实在是肉疼。中国的房地产市场短期跟政策有很大关系,投资一定要看领导的态度。

领导让做的,想好再做。领导不让做的,还是坚决不做吧。

3、潜力巨大的新一线(南京、天津、杭州、武汉)

4、迅速崛起的准一线(重庆、郑州、成都、苏州)

对四个新一线南京、天津、杭州、武汉来说,去年南京做的调控很明显,市场还是不错的,限价限得厉害;天津在17年做了一些调整(市场已经下行);杭州、武汉17年异常火爆。

然后迅速崛起的准一线,苏州、合肥、重庆、郑州、成都四个城市,其中重庆郑州成都在2017年都是调整的,苏州、合肥也是受到了这些政策的影响,出现了一些调整(市场已经下行)。

5、掘金三四线(一线外溢、特色小镇)

我们经常说投资三四线的城市非常危险,那么是不是所有的三四线都不能投资呢?丁祖昱认为,不是这样。三四线投资思路有两个:一是一线外溢的三四线城市,而是有特色小镇支撑的城市,这个是去年非常火爆的。

另外,丁祖昱也预测了海南变天(海南17年的销售异常火爆)、发现大蓝筹(万科、恒大、碧桂园、保利、中海、融创……),未来千亿是主流等等,也一一应验了。

2

楼市的8只黑天鹅

好了,既然吹过的牛都已经成了现实,那么,未来的楼市又会怎么走呢?丁祖昱提到了,关于2017年楼市的8大问题。

这8大问题,是大多数人在2017年无法预料到的。小午更愿意把他解释为,去年诞生在楼市的8只黑天鹅。

政策、行情变化和人们的预期是有时间差的。许多人只看到冰山一角却无法得知水下庞大而隐秘的真相。

2018年,也会因为这8只黑天鹅的出现而充满变数,但智者总要审时度势。

首先,就是预售证的难题。

楼盘拿不到预售证,18年市场会陷入供应紧张的困难局面吗?

(点击可看大图)

上图列举了很多拿不到预售证的城市。全国最严重的就是上海了,截至目前,上海有170个项目没有拿到预售证。没有获得预批的建筑面积达到1133万平方米,预估这些项目的货值是6412亿元。

这个数据还是很吓人的。除此之外,南京、杭州、广州、武汉、长沙、重庆等地的很多楼盘也没有拿到预售证。

小午认为,开发商死扛着也不是回事,长期下去现金流高急,还是要以尽快走量回款为主。在17年很多城市因为拿不到预售证房源紧缺的城市,18年会缓解很多。所以,这些地方买不到房子的也暂时不要着急,乐观估计,18年房源会多一些的。

第二个是签约不备案的问题。

房子不备案,咱们老百姓买了房就不受到保护。

丁祖昱说,因为价格控制,结果有的城市签约不备案特别严重,像合肥不完全统计操作15000套房很多交房没备案,无锡也有一万套,我们发现这些签约不备案的城市大多数房价刚刚开始起步,或者过去一年快速上涨的,今年压力比较大的城市,所以这也是个难题,这个难题也一定要解决,总得让人交房的时候把备案做了。

第三个是地王亏损。

地王亏损是否能够证明18年市场比较低迷呢?

丁祖昱说,“我们统计了一下2016年50块宗典型地王,其中12宗大幅亏损,18宗是亏损,基本价格差不多是亏损,还有4家是微亏,所以加在一起有34家不亏的,不亏的目前来看是16家,所以2016年我们地王现在只有16个有微利或者保平,剩下的都亏损了,所以从某种程度来讲今天拿地王也是一个风险。”

第四个是三四线的隐忧。

高佣金、没有本地接盘侠支撑的部分三四线城市,泡沫会不会破裂?

上面有一张表,左边显示的是部分楼盘支付给渠道佣金的比例,最高的是10个点,这说明房子很难卖,或者当地的客户不是他的客户群。像南通、无锡、佛山、泉州、温州、惠州、三亚、扬州、湖州都属于佣金比例很高的。

右边的表是非本地客户的比例,非本地客户有一些还是可以理解的,像北海、三亚这样的旅游城市可以理解,但是还有一个城市比如新乡、廊坊,惠州等等,其实是说明投资客比例比较高。

丁祖昱在这里举了一个例子,说有个同事,老家是景德镇的。看到老家的房子涨了,就打算买两套投资。但实际上,这位同事家里是不缺房子的。父母有房子,姐姐也三套了。所以这个时候,丁祖昱问了他两个很关键的问题:

一是,当地二手房转让多少钱?

二是,出租可以租掉吗?

后来这位同事就没再找丁祖昱。

小午也劝劝三四线的朋友,如果你见到老家的房子要涨,是刚需就赶快买。如果家里房子够用,打算投资的话,也要问自己这两个问题,房子能不能卖掉,或者能够出租?

新房房价上涨始终是纸面财富。落袋为安才是最大的投资智慧。

第五个是越限越投资。

限购是有效果的,但是限购同样也会引起大家买不到房子的恐慌。

17年一线城市投资比例达到了24%,这是从15年开始最高的一个数据。二线城市自住兼投资19%,三线城市是17%。

所以,限购真的能阻碍人们的投资热情吗?至少在2017年这种现象没有减少,反而让更多的人去抢房,去找各种各样的关系买房。而且,越是严格限购的地方,大家往往越认可投资价值。

这是市场规律和政策无形之手的博弈。小午也提醒大家,千万不要脑子一热冲到非限购地区成为去库存的接盘侠。

另外,丁祖昱还提到租赁供求不匹配,特色小镇过热的两个问题。

3

2018年的重磅预测

作为粉丝们的知心小姐姐,小午重点说说几个关注度比较高的预测吧。

首先,是2018年比较看好的6个城市:杭州、海南、天津、上海、武汉、重庆。

上海、杭州都不用说了;海南会有大的风口,2018年是海南建省30年,我相信这个对很多人来讲,对中国来讲都是一个非常有意义的数字;

2018年的天津值得持续关注,大家都知道整个北京中国发生了很大的变革,可能会留在一小块区域,现在要转移出去,但是现在马上转移不过去。天津目前是和北京关联度最高,最密切的一个城市,相信18年天津会有更大的发展;

然后是武汉,武汉在2017年出了一个正好的政策,就是五年吸引100万的大学生,他给了三个政策,第一个政策大学生一毕业就可以,第二个制定的大学生最低工资标准比整个城市最低工资标准高,第三个大学生一毕业买房打八折。

重庆,重庆最大的特点是2017年之前就没涨过,10年没涨过,是除了北上广深之外整个地铁建设最好的城市,地铁在建和已建超过3万5千公里,这么多人到重庆的地界上面,17年涨了之后又被压了一下,今年重庆的成交量排在第一位,成交金额排第三位。

其次是,中国三线最有潜力的20个城市。

分别为无锡、东莞、佛山、常州、温州、泉州、绍兴、嘉兴、烟台、珠海、台州、南通、惠州、镇江、中山、金华、湖州、芜湖、徐州、唐山。

得出这个的结果不仅仅是房地产行业的数据,而是综合了高铁出行频率、星巴克的数量、摩拜自行车的数量、美团外卖进入的城市等。外卖是城市活力的表现,飞机飞往上海和北京的频次也是城市活跃的表现。

比较重磅的是,丁祖昱预测2018年房产税会落地。

比较准确的描述,可能是房地产税落地吧。老实说,看到这个预测,小午还是蛮吃惊的。不过随后任大炮的发言把丁祖昱怼了。(= =毕竟大炮的习惯就是发言前,怼一下前边发言的人。比如苦逼的李铁先生)

大炮说,2018年绝对出不了房地产税,甚至三四年都出不了。此处应有大炮镜头。

暖心的主持人在后续问答环节还帮大家提了一个关注度比较高的问题。

这轮调控已经持续14个月了,那么究竟啥时候调控放松?

大炮说,我刚才不是说了吗,你要看地方ZF的粮草啥时候用完。今年年底很多地方ZF通过发债券等方式借钱。啥时候资金紧张了,啥时候就放松。夜壶都是着急的时候才用。

然后主持人接着问:那就是明年上半年?

大炮:太短了。

主持人:一年。

大炮:那跟今年没关系了。(小午的理解是:不是预测2018年吗?一年后就跟2018没关系了)

主持人说:那就是一年内?

大炮急眼了:这是你说的,不是我说的,不要总让我说,你也要动动脑子。

(不是上半年,不是一年后,那到底是下半年呢还是下半年呢?当然这话是小午说的,不是大炮说的,这个锅我背了= =)

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